5、資本化
2018年1月22日，中國市場份額最大的物流地產商普洛斯（GLP）從新加坡證券交易所退市，完成私有化進程。1月30日，寶灣物流母公司通過換股方式完成A股上市。不管上市退市，還是萬緯物流、光大安石等公司的收購兼并，物流地產企業都是堅定看好物流園區的發展，通過資本化運作來實現投建管退的戰略閉環。
在園區的經營中，除了本身開展自營業務經營，還應靈活運用資本手段開展資本運營。
1.基金管理模式
模式說明：開發基金與REITs的運作管理實現高周轉、高回報、高杠桿的輕資產運營。
REITs：用于收購開發商手中的成熟物業，回籠資金用于新物業的開發，收購后開發商不再直接控股這些物業，仍負責物業的長期運營，從中收取適當管理費與提成收益。
蘇寧REITs：國內首例REITs運作管理模式，成都、南昌、無錫、廣州、包頭、青島等，自有6處物流成熟的存量資產打包設立REITs，在公開市場出售，出售后蘇寧繼續租用物業設施。
模式分析：
（1）強大資本運作能力：募集基金，把資產置入基金，并保證基金穩定現金流的能力。
（2）國內地產資基金運作機制不成熟：法律監管制度缺失、成本過高、稅收過重以及投資者回報期望值高等因素影響；政策鼓勵租賃行業基金模式創新。
（3）豐富客戶資源：網絡化布局、定制開發、供應鏈整合服務吸引集聚大中型企業客戶。
（4）維持表內資產的平衡：開發規模過小，旗下基金可能 “無糧可吃”；開發過度膨脹，或達不到置入標準而積壓大量資產，會導致現金流危機。
（5）穩定出租率：招租受阻，物業達到穩定經營狀態的時間延長，可能導致資產置入通道被堵塞。 2.參股并購模式
參股并購對象類型通常有：倉管類、運輸類、配送類、增值服務類、信息類模式分析：
（1）商業模式待驗證：公司基本都屬于商業模式創新型公司，業務模式處于發展初期，經營不穩定。
（2）風投資金青睞：PE資金偏好，不少創新型初創公司多有獲得融資，難以財務投資者的角色獲得控股權。
6、 物流園面臨的戰略機遇
進入十四五期間，我國的經濟步入了高質量發展階段，經濟的高質量發展對現代物流提出了新的要求，作為現代物流發展主要載體的物流園區面臨的宏觀環境發生了較大的變化，三大國家戰略持續推進、區域大交通體系形成與城市格局的轉變、產業優化結構調整和轉型升級、消費升級與流通模式轉變、新技術在物流領域推廣與應用、國際國內雙循環新發展格局形成等為物流園區的發展帶來新的發展機遇與市場空間。
1、三大國家戰略與倡議持續推進為物流園區發展帶來新的戰略選擇
“一帶一路”、“長江經濟帶”、“京津翼協同發展”三大國家戰略與倡議的實施重點在于解決大空間尺度、中空間尺度、小空間尺度經濟和產業合作的問題，通過合作關系的建立，尋求未來不同城市之間、不同省之間、不同國家之間合理的經濟分工和產業合作，跨越行政區劃，促進行政發展和建立統一的國內市場。戰略與倡議的實施推進需要與之配套的物流服務體系，如點線串接貫通的“一帶一路”物流體系、水陸空并舉的長江經濟帶物流服務體系、一體化的京津冀區域快速高效物流體系等。作為物流體系中重要的組成部分和關鍵節點，物流園區在的戰略和業務選擇時，可根據自身的資源稟賦和優勢條件，找準自身的定位，主動融入這些物流服務體系中，如在“一帶一路”經濟版圖影響下的園區可重點思考國際多式聯運服務、國際物流服務、通關服務、跨國運輸服務平臺、跨國運輸信息與結算服務等類型業務的可行性。
2、區域大交通體系形成和城市格局轉變為園區發展帶來新的機會
十三五期間，隨著各地大力推進交通基礎設施建設，全國大部分地區交通條件得到了根本性改善，區域大的交通網絡格局基本形成，城市與城市之間、園區與園區之間由交通基礎設施帶來的比較優勢在削弱。交通基礎條件逐漸不再成為園區競爭發展的關鍵優勢，園區在招商與運營要注意這一變化帶來的新調整，在強化基礎設施優勢條件的同時，注重園區支撐和服務體系的打造，在園區發展軟環境的打造上注入更多資源要素和精力。同時，隨著區域立體化運輸體系的形成和國家大力推進運輸結構調整，未來多式聯運將會成為主要物流運輸組織方式，有條件的園區可在多式聯運方面進行重點布局。 十四五期間，區域城市一體化發展成為推進城市發展的主要方向，如長三角一區域一體化發展、粵港澳大灣區戰略落地等。隨著區域城市一體化發展深入推進，區域間經濟與貿易合作將更為緊密，貨物的往來將更為頻繁，進而需要更加高效的物流配套服務體系作為支撐。城市與城市之間的定位和分工將更加明確，核心城市的物流等非核心功能外溢的趨勢將日趨明顯，作為物流發展主要載體的物流園區可在區域城市物流協同配送功能和服務體系上進行重點思考。
3、區域產業提升發展與轉型升級在供應鏈領域為園區發展帶來新空間
隨著“中國制造2025”計劃推進，我國特別是東部沿海地區產業發展進入了新的階段，傳統產業轉型升級和大力發展戰略新興產業成為產業發展的重點。傳統產業轉型升級和戰略新興產業的發展對物流等生產性服務配套提出了更高的要求，需要在產業鏈的角度和層次來配合與支撐產業的發展和提升，通過“供應鏈+制造”模式促使制造業利用供應鏈管理方法推動行業創新和發展，提高產品的核心競爭能力，支撐區域產業轉型升級。作為物流發展主要載體的物流園區，可把握產業升級帶來的新需求，集聚產業鏈上下游優質資源，在原輔料的代采集供、流通加工、商品分銷配送、供應鏈金融、產業大數據服務、供應鏈一體化服務等功能進行布局，服務與特色產業集群，打造供應鏈集成服務基地項目成為不錯的選擇。
4、居民消費升級與商品流通模式轉變對園區發展帶來新需求
近年來，與消費相關的單位與居民物品物流需求保持30%以上的高速增長，快遞、電商、冷鏈、汽車、醫藥等細分市場成為增長新熱點。居民消費升級引起商品供應鏈的重構、調整與優化，對應的物流服務產品模式需要調整。消費需求個性化和多樣化帶來產品的個性化和多樣化，對生產組織的柔性提出了更高要求，對應的物流方式從整車物流向包裹物流轉變、對應的物流方式從成本效率型向速度響應型轉變，使供應鏈從多級結構向扁平化發展，對應的物流方式將從多級模式向一體化模式轉變。消費升級和新零售快速發展將帶動流通環節的高端倉儲市場需求擴大與末端配送的變革與升級，由此帶來的物流園區在標準倉儲和城市配送領域將存在較大市場空間，依托良好的倉配資源大力發展消費品區域分撥分銷類型項目成為園區發展方向之一。
5、新技術在物流領域應用為物流園區在智慧物流方布局帶來新支撐
條碼技術、EDI（電子交換）、RFID（射頻技術）、GIS（地理信息系統）、GPS（全球定位系統）等信息技術的應用正推動著中國物流信息化的發展和變革。信息化正在全面滲透和融合到物流活動中，成為現代物流最重要的核心和時代特征。隨著物聯網、云計算、大數據、移動互聯網、區塊鏈等現代信息技術在物流領域應用的深入，現實物理世界的物流實體運作與網上虛擬的物流信息開始了全方位融合，智慧物流從理論變成現實，先進技術的研發應用引導現代物流真正進入“智慧物流時代”。
根據中國物流與采購聯合會數據，當前物流企業對智慧物流的需求主要包括物流數據、物流云、物流設備三大領域，2019年智慧物流市場規模到達5000億元，同比增長23.1%，預計到2025年，智慧物流市場規模將超過萬億。物流園區作為智慧物流應用的主要場所之一，可在智慧物流研發設計、雙創孵化、集成展示、應用推廣、物流大數據等方面進行布局。同時，智慧物流相關技術在物流園區深入推廣與應用將帶來物流園區運營模式與價值體現的重新思考，未來數據可能成為物流園區的核心資產。
6、國際國內雙循環新發展格局的形成對園區發展提出新要求
構建新發展格局是“十四五”規劃的最大亮點，是以習近平同志為核心的黨中央根據國內外發展大勢和我國發展階段變化作出的重大決策部署，也是新時期我國物流業高質量發展的方向指引。物流業連接生產、分配、流通和消費，是打通供應鏈、協調產業鏈、創造價值鏈，構建雙循環新發展格局的重要保障。作為物流要素集聚主要載體的物流園區要充分發揮節點和紐帶作用，重點在物流園區之間的互聯互通和與末端網點的暢通上實現突破，打破流通瓶頸，助力現代流通體系建設，支撐以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局形成。
綜合全文所述：
本文試圖從全局角度研究物流園區發展狀況。以物流園發展現狀切入，對業內主要運營商予以梳理，并特別對普洛斯進行了簡要案例介紹；基于物流園三個發展階段的特點和建設、運營的模式予以全面闡述，促進對物流園實務運作的理解；物流園的盈利方式是基于不同類型商業模式決定的，因此，特地做了一個分類匯總分析。面向未來，面對新的發展方向和新的戰略機遇，有理由相信，中國物流產業園將迎來蓬勃發展！
